Wijzigingen
Context
De woningmarkt is volop in beweging. Dit geldt ook voor de bedrijfskavels. Ten opzichte van vorig jaar zien we ook een afkoeling van de economie en een stijgende hypotheekrente. Om een goede invulling te geven aan de controlerende rol van de raad, wordt de raad met een tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties geïnformeerd over de actuele stand van zaken. Deze tussentijdse actualisatie is middels de tweede kwartaalrapportage 2023 vastgesteld en is de basis voor de begroting 2024. Bij de jaarrekening 2023 worden de grondexploitaties wederom geactualiseerd.
Ten opzichte van het Meerjarenperspectief Grondzaken 2023 (jaarrekening 2022) zijn de resultaten van de grondexploitaties met €0,5 miljoen afgenomen. De verliesvoorziening heeft daarmee nu een saldo van €40,4 miljoen, conform de zomeractualisatie in het tweede kwartaal 2023. Het resultaat van de winstgevende grondexploitaties (voor winstneming) blijft gelijk (€7,9 miljoen).
Het totale netto risicoprofiel van de grondexploitatie, welke ten laste wordt gebracht van het specifieke weerstandsvermogen, bedraagt bij de zomeractualisatie €6,2 miljoen. Dit is een afname van €0,4 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2022.
Visie
Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in samenwerking met onze inwoners, ondernemers en andere partners?
De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling.
We werken vanuit het besef dat de huidige opgaven zoals de versnelling woningbouw, de energietransitie, de toekomstbestendige bedrijventerreinen en de transformatie naar nieuwe stedelijkheid voor bepaalde delen van de gemeente vragen om een versterkte gemeentelijke gebiedsregie. Inhakend op het nieuwe instrumentarium van de Omgevingswet en de beleidscontext zoals die is vastgelegd in de Omgevingsvisie geven wij vorm aan integrale en organische gebiedsontwikkelingen.
Dit doen wij vooral door het realiseren, contracteren en begeleiden van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Wij nemen deel of regisseren in netwerkverbanden, stimuleren en faciliteren marktpartijen en laten los wanneer particuliere initiatieven de overheid niet nodig hebben. Wanneer (niet)-commerciële partijen een ontwikkeling die wij noodzakelijk vinden niet oppakken of onvoldoende waardecreatie opleveren gaan wij zelf actief of in samenwerking gronden en panden (strategisch) aankopen, ontwikkelen en verkopen of beheren.
We bevorderen een transparante kostentoerekening van de gemeentelijke kosten van werken en werkzaamheden van algemeen nut en onrendabele ontwikkelingen. Binnen gebieden waar sprake is van een sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen dragen wij bij de voorbereiding en uitvoering zorg voor de regie en coördinatie.
We werken verder aan de lopende grondexploitaties. Gronden en panden die om strategische redenen wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet onmiddellijk nodig zijn voor een ontwikkeling, zijn als pauzelandschappen beschikbaar voor tijdelijke functies.
De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij jaarlijks bij de jaarrekening in het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG).
Uitvoering
In alle segmenten worden nieuwe locaties in ontwikkeling gebracht en worden woningen gebouwd en verkocht. Deze opgave kan alleen succesvol verlopen als deze plaats vindt in samenwerking en afstemming met marktpartijen en organisaties. De gemeentelijk bijdrage daarin ligt in het realiseren van de openbare voorzieningen en het faciliteren via de publiekrechtelijke mogelijkheden zoals het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium.
In sommige situaties is het gewenst dat de gemeente ook zelf risicodragende ontwikkelingen ter hand neemt. Om dat mogelijk te maken is een goed portefeuillebeheer gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Dat wordt enerzijds bepaald door de opbouw van de eigen voorraad gronden en grondexploitaties en anderzijds door een goed systeem van kostenverhaal van de gemeentelijke kosten in de openbare voorzieningen en onrendabele ontwikkelingen.
De bestaande voorraad gronden pakken we geheel op. In de Tuinen van Zandweerd is de verkoop al ver gevorderd. Ook is de verkoop bij het Sluiskwartier en de tweede fase bij Steenbrugge in volle gang. Voor de locaties Lettele, Loo, Diepenveen en Hagenvoorde verwachten we in 2024 nieuwe grondexploitaties vast te stellen. Voor de ontwikkeling van Wechelerhoek worden in 2024 voorstellen aan de raad voorgelegd. Langer lopende complexen zoals Centrumplan Bathmen en Wijtenhorst zullen naar verwachting in 2024 worden afgerond.
De uitgifte van gronden in het westelijke deel van het A1 Bedrijvenpark worden in 2024 voortgezet. Het A1 Bedrijvenpark is een onderscheidend bedrijventerrein voor duurzaamheid en innovaties. Dat willen we verder uitbouwen. Daarom moedigen we de komst van duurzame en innovatieve bedrijven aan. Mede als gevolg van de druk op bestaande bedrijventerreinen deze om te zetten naar een meer gemengd stedelijk milieu ontstaat een nieuwe behoefte aan ruimte voor bedrijven. In het voorraadbeheer is om die reden ook oog voor kansen die zich voordoen voor nieuwe bedrijventerreinen.
Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen. Daarbij denken we aan de inzet van het instrument “erfpacht” of in de wijze van kostenverdeling.
Binnen de Poort van Deventer ontwikkelen we het Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Een belangrijk onderdeel in de ontwikkeling van de Poort van Deventer is de verkeersontsluiting. Voordat de locatie ontwikkeling Teugseweg verder vorm kan krijgen dient eerst dit knelpunt te worden opgelost.
Actualiteiten
De huidige “Nota Grondbeleid” dateert uit 2013 (vastgesteld in 2014). De basis van die nota is het zogenaamde faciliterende grondbeleid (nee, tenzij). Doordat de situatie sindsdien wezenlijk is veranderd, wordt er gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid. In 2021 heeft er een gesprek met de raad plaatsgevonden over de nieuwe principes van het grondbeleid. Begin 2024 wordt de raad gevraagd een nieuwe nota Grondbeleid vast te stellen. De basis daarvan is het zogenaamde situationele (dynamische) grondbeleid, waarin de gemeente zijn rol bij gebieds- en locatieontwikkelingen bepaalt aan de hand van de vraag met welke gemeentelijke rol het maatschappelijke rendement van die ontwikkeling het beste gediend is binnen aanvaardbare financiële kaders. Om die reden wordt in het verlengde van het nieuwe grondbeleid in 2024 een financieel uitvoeringskader opgesteld. Hierin worden de financiële spelregels vastgelegd bij het nieuwe grondbeleid.
Ontwikkelingen grondexploitaties
Ontwikkelingen grondexploitaties (stand zomeractualisatie 2023)
In deze paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. De zomeractualisatie wordt daarbij afgezet tegen de stand van de jaarrekening 2022. Op totaalniveau stijgt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,5 miljoen tot €40,4 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,4 miljoen tot €6,2 miljoen. De dotatie aan de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties wordt, ten bedrage van €0,5 miljoen, onttrokken aan de algemene middelen.
De winstgevende grondexploitaties laten een stijging van het resultaat zien van €0,1 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,2 miljoen afgenomen tot €1,9 miljoen. De verbetering van de winstgevende grondexploitaties leidt niet tot een directe vrijval van middelen (winstneming). Conform BBV-richtlijnen wordt ieder jaar slechts een gedeelte van deze winst aan de gemeentelijke algemene middelen toegevoegd op basis van de voortgang van ieder project. Vanwege de onzekerheid in de timing en hoogte van de winstneming wordt daarbij 50% van de verwachte winstneming meegenomen. Met inachtneming van deze onzekerheid wordt de winst voor 2023 en 2024 geraamd op respectievelijk €0,7 miljoen en €0,5 miljoen. Bij het jaarrekeningresultaat over 2023 wordt over de gerealiseerde winstneming gerapporteerd. De effecten van een stijging van programma & uitvoeringskosten is nog niet meegenomen in bovenstaande cijfers. Dit zal worden verwerkt in de actualisatie eind 2023 en zal leiden tot een beperkte afwijkingen voor de verliesvoorzieningen en voor de resultaten van winstgevende grondexploitaties.
In de zomeractualisatie zijn de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Een gevoeligheidsanalyse en een evaluatie op basis van de eerstekwartaalcijfers van de NVM en Metafoor wijzen uit dat er geen aanleiding is om de gehanteerde parameters bij de jaarrekening 2022 te wijzigen. Wel zijn de recent gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2023. In 2023 zien we een afnemende vraag naar kavels en een afzwakkende inflatie in vergelijking met 2022. Sterke onzekerheid blijft over de ontwikkeling van de civieltechnische kosten. Daaraan gekoppeld is het ook nog vrij onzeker of de prijsstijgingen gevolgen gaan hebben voor de uitgifteprijzen en daarmee de opbrengsten in de grondexploitaties. Deze onzekerheden zijn voor de grondexploitaties geactualiseerd en als risico’s geïdentificeerd. Onderstaande een toelichting op actualiteiten en de belangrijkste actualisaties bij de grondexploitaties.
Sluiskwartier
Actualisatie van de grondexploitatie per 30 juni 2023 wijst uit dat het planresultaat (op basis van contante waarde) afneemt met €0,7 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2022 tot €3,0 miljoen negatief. Belangrijkste oorzaak hiervan is de lagere opbrengstverwachting. Die wordt gebaseerd op een bijstelling van de grondwaardebepaling van Postma makelaardij, die in mei 2023 noodzakelijk bleek (€0,4 miljoen lager dan de inschatting uit december 2022). Een voorlopige prognose op basis van de actuele situatie (panden in zeer slechte staat, hoge renovatiekosten, verslechterde marktomstandigheden) leidt tot een bijstelling van nog eens €0,4 miljoen lager. Daar staat tegenover dat de verliesvoorziening die was opgenomen in de GREX (verkoopresultaat) afneemt met 0,3 mln. Per saldo nemen de opbrengsten af met €0,5 miljoen. Deze bevindingen zijn aanleiding voor een hernieuwde, integrale doorrekening van alle grondwaarden per plot. Daarbij zal voor alle renovatieplots (de plots waar de oude panden behouden blijven en worden gerenoveerd) door actualisatie van de bouwkundige staat, kostenramingen van de verplichte renovaties en residuele grondwaardeberekeningen een beter beeld worden verkregen van de te verwachten grondopbrengsten. Dit proces is in juli 2023 gestart en het resultaat hiervan zal in de jaarrekening 2023 worden opgenomen. Hiermee is rekening gehouden in het risicoprofiel van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening 2023 kan dit leiden tot een bijstelling van het te verwachten resultaat op de grondexploitatie.
Aan de kostenkant worden als gevolg van gunstige aanbestedingsresultaten lagere kosten verwacht voor de sloop, de bodemsanering en het bouwrijpmaken. Daar staat tegenover dat de kosten voor archeologie en explosievenonderzoek hoger uitvallen. Per saldo leidt dit tot een kostenafname van €0,3 miljoen. Hier staat een toename van plankosten tegenover van €0,4 miljoen. Een nieuwe inschatting van de doorlooptijd van de verkoop van de plots en het woonrijp maken leidt tot het beeld dat de exploitatie tenminste tot en met 2026 doorloopt. Dat is een jaar langer dan voorzien, waardoor ook de plankosten langer doorlopen. Daarnaast blijken de plankosten voor 2024 en 2025 te laag ingeschat. Per saldo nemen de kosten toe met €0,1 miljoen. In de jaarrekening 2023 wordt een nieuwe actualisatie opgenomen. Verwacht wordt dat op dat moment het bouwrijp maken van het terrein gereed is. De effecten van de parameters (kostenstijging, opbrengstendaling, langere doorlooptijd, rente) leiden tot een aanvullende afname van het planresultaat met €0,1 miljoen. Dit leidt tot een saldo contante waarde van de afname van het planresultaat van €0,7 miljoen.
Het risicoprofiel van het project wordt naar beneden bijgesteld met bijna €0,6 miljoen. Dit kan omdat er in het afgelopen halfjaar meer zekerheid is verkregen over de kosten van sloop, archeologisch onderzoek, explosievenonderzoek, bodemsanering en het bouwrijp maken. Toch blijft het risicoprofiel van het project hoog. De grondroerende werkzaamheden worden momenteel uitgevoerd en vormen traditioneel een risico; het is onzeker welke verontreinigingen zich precies in de bodem bevinden. Aan de opbrengstenkant blijft het risico ook hoog omdat de meeste plots nog verkocht moeten worden en het daardoor onzeker blijft wat de werkelijke grondopbrengst wordt. Ook voor het risicoprofiel geldt dat in de jaarrekening 2023 opnieuw de balans wordt opgemaakt
A1 Bedrijvenpark
De grondexploitatie A1 Bedrijvenpark omvat een oostelijk een westelijk deel. De activiteiten vanuit de grondexploitatie voor het oostelijk deel zijn nagenoeg gerealiseerd. Het westelijk deel verloopt volgens de planning van de grondexploitatie. Voor het westelijk deel is het bouwrijp maken afgerond en het woonrijp maken wordt naar verwachting rond de zomer afgerond. Doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies, waaronder ook de A1 locatie valt, blijft er sterke onzekerheid ten aanzien van de netcongestie. De gemeente gaat samen met de kopers, marktpartijen en netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve Energie Hub. Het risicoprofiel stijgt hierdoor naar totaal €3,4 miljoen.
Wijtenhorst Douweler Leide
Ten aan zien van de verkoop van de kavels aan de Hofmeijerskamp resteert er nog 1 kavel welke medio 2023 onder optie is. De verkoop van de Managelocatie en de Kolkmansweg zijn gestart. Het risicoprofiel, wat voornamelijk toeziet op het niet verkopen van de kavels, is daarom naar beneden bijgesteld met ruim €160.000.
Shita locatie
De ontwikkelaar is bezig met de verkoopvoorbereiding voor de Rielertuin en de bouwplannen voor de speeltuinlocatie zijn in een gevorderd stadium. Ook is de bestemmingsplanprocedure grotendeels doorlopen en is de verwachting dat deze in het derde kwartaal 2023 onherroepelijk zal worden. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld.
Tuinen van Zandweerd
Met betrekking tot de kavels in Particulier opdrachtgeverschap (PO) zijn de meeste kavels verkocht en zijn de laatste kavels onder optie. Er wordt volop gebouwd en de meeste woningen zijn al bewoond. Ook is de koopovereenkomst voor de CPO-kavel getekend. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld met €40.000. Met betrekking tot de appartementen locatie wordt nu vervolg gegeven aan de lopende uitvraag. Voor het tweede halfjaar 2023 wordt hier meer duidelijkheid over verwacht.
Steenbrugge
De grondexploitatie Steenbrugge is volop in ontwikkeling. De verkopen en het bouwrijp maken van de kavels lopen voor 2023 volgens planning. Door de relatief lange looptijd van de exploitatie en de omvang, blijven de marco economische risico’s aanwezig. Het risicoprofiel blijft daarom gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2022 (€1,55 miljoen).
Eikendal
De belangstelling voor kavels in Eikendal Noord is de laatste jaren flink aangetrokken. De afzet van de relatief grote kavels blijft echter een aandachtspunt en vormt een afzetrisico, gelet op het hogere segment en de fors gestegen bouwkosten. Van de in totaal 41 kavels in Eikendal Noord zijn er 39 verkocht en in eigendom overgedragen, van de resterende 2 kavels is er 1 in optie en voor de ander is een koopovereenkomst toegestuurd. Voor de laatste en 4e fase van Eikendal Zuid ligt de bestemmingsplanprocedure (1e herziening) ultimo 2e kwartaal 2023. Als er geen beroep aangetekend wordt tegen het onderdeel Eikendal, is de planning om in september 2023 te starten met de verkoop van de resterende kavels. Voorbereidingen hiervoor zijn in gang gezet. De markt en civieltechnische risico’s zijn met de voortgang van het project afgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen is het risicoprofiel met €130.000 naar beneden bijgesteld.
Cluster Stadsentree
De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden. Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg heeft de raad, in de raadsvergadering van 22 maart 2023, zich in een aangenomen motie uitgesproken over reclamemasten langs de A1. De raad spreekt daarin uit dat het niet wenselijk is om reclamemasten langs de A1 te realiseren. Het niet realiseren van een reclamemast voor de grondexploitatie Teugseweg betekent dat de eerder geplande gronduitgifte (in de vorm van verhuur) niet wordt gerealiseerd. Dit maakt dat het tekort van de grondexploitatie ultimo 2022 op zal lopen naar €756.000. Met de initiatiefnemer wordt verkend in hoeverre er tot een minnelijke ontbindingsovereenkomst gekomen kan worden. Hieruit kunnen in 2023 afwikkelkosten voortkomen, waarvan de omvang nog niet in te schatten is.
Cluster Havenkwartier
Bij het Silogebied is de verwachting dat uitvraag voor de nieuwe ontwikkeling ‘De Havendame’ (voorheen Object ONE) in de tweede helft van 2023 van start zal gaan. Oplevering van ontwikkeling KOP Havenkwartier vindt naar verwachting eind 2023 plaats. Bij tegenslag tijdens uitvoering zal oplevering begin 2024 plaatsvinden.
Onroerend goed buiten exploitatie
Beheer overige gebouwen en gronden
De portefeuille overige panden en gronden omvat alle panden en gronden welke geen deel uitmaken van de inhoudelijke programma’s en (nog) geen onderdeel uitmaken van de projecten die formeel als grondexploitatie zijn aangemerkt. Het gaat daarbij om:
- Te verkopen, slopen of te herontwikkelen panden (tijdelijk bezit) waarvoor de exploitatie niet gedekt wordt vanuit inhoudelijke programma’s vanwege geen/ beperkte maatschappelijke functie;
- Verhuurde gronden voor benzineverkooppunten;
- Verhuurde stedelijke en agrarische gronden;
- Gronden waarvoor een erfpachtregeling van toepassing is;
- Gronden welke zijn gerelateerd aan een mogelijke toekomstige grondexploitatie;
- Gronden welke vooralsnog in eigendom zijn gebleven van de gemeente na afronding van een formeel grondexploitatieproject.
Het taakveld kende de afgelopen jaren een lager exploitatieresultaat dan begroot. De tekorten zijn aangevuld vanuit de Reserve Onroerende Zaken en een aantal eenmalige verkoopresultaten. De verwachting is dat het exploitatieresultaat ook de komende jaren zal achterblijven.