In deze paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. De zomeractualisatie wordt daarbij afgezet tegen de stand van de jaarrekening 2022. Op totaalniveau stijgt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,5 miljoen tot €40,4 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,4 miljoen tot €6,2 miljoen. De dotatie aan de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties wordt, ten bedrage van €0,5 miljoen, onttrokken aan de algemene middelen.

De winstgevende grondexploitaties laten een stijging van het resultaat zien van €0,1 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,2 miljoen afgenomen tot €1,9 miljoen. De verbetering van de winstgevende grondexploitaties leidt niet tot een directe vrijval van middelen (winstneming). Conform BBV-richtlijnen wordt ieder jaar slechts een gedeelte van deze winst aan de gemeentelijke algemene middelen toegevoegd op basis van de voortgang van ieder project. Vanwege de onzekerheid in de timing en hoogte van de winstneming wordt daarbij 50% van de verwachte winstneming meegenomen. Met inachtneming van deze onzekerheid wordt de winst voor 2023 en 2024 geraamd op respectievelijk €0,7 miljoen en €0,5 miljoen. Bij het jaarrekeningresultaat over 2023 wordt over de gerealiseerde winstneming gerapporteerd. De effecten van een stijging van programma & uitvoeringskosten is nog niet meegenomen in bovenstaande cijfers. Dit zal worden verwerkt in de actualisatie eind 2023 en zal leiden tot een beperkte afwijkingen voor de verliesvoorzieningen en voor de resultaten van winstgevende grondexploitaties.

In de zomeractualisatie zijn de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Een gevoeligheidsanalyse en een evaluatie op basis van de eerstekwartaalcijfers van de NVM en Metafoor wijzen uit dat er geen aanleiding is om de gehanteerde parameters bij de jaarrekening 2022 te wijzigen. Wel zijn de recent gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2023. In 2023 zien we een afnemende vraag naar kavels en een afzwakkende inflatie in vergelijking met 2022. Sterke onzekerheid blijft over de ontwikkeling van de civieltechnische kosten. Daaraan gekoppeld is het ook nog vrij onzeker of de prijsstijgingen gevolgen gaan hebben voor de uitgifteprijzen en daarmee de opbrengsten in de grondexploitaties. Deze onzekerheden zijn voor de grondexploitaties geactualiseerd en als risico’s geïdentificeerd. Onderstaande een toelichting op actualiteiten en de belangrijkste actualisaties bij de grondexploitaties.

Sluiskwartier

Actualisatie van de grondexploitatie per 30 juni 2023 wijst uit dat het planresultaat (op basis van contante waarde) afneemt met €0,7 miljoen ten opzichte van de jaarrekening 2022 tot €3,0 miljoen negatief. Belangrijkste oorzaak hiervan is de lagere opbrengstverwachting. Die wordt gebaseerd op een bijstelling van de grondwaardebepaling van Postma makelaardij, die in mei 2023 noodzakelijk bleek (€0,4 miljoen lager dan de inschatting uit december 2022). Een voorlopige prognose op basis van de actuele situatie (panden in zeer slechte staat, hoge renovatiekosten, verslechterde marktomstandigheden) leidt tot een bijstelling van nog eens €0,4 miljoen lager. Daar staat tegenover dat de verliesvoorziening die was opgenomen in de GREX (verkoopresultaat) afneemt met 0,3 mln. Per saldo nemen de opbrengsten af met €0,5 miljoen. Deze bevindingen zijn aanleiding voor een hernieuwde, integrale doorrekening van alle grondwaarden per plot. Daarbij zal voor alle renovatieplots (de plots waar de oude panden behouden blijven en worden gerenoveerd) door actualisatie van de bouwkundige staat, kostenramingen van de verplichte renovaties en residuele grondwaardeberekeningen een beter beeld worden verkregen van de te verwachten grondopbrengsten. Dit proces is in juli 2023 gestart en het resultaat hiervan zal in de jaarrekening 2023 worden opgenomen. Hiermee is rekening gehouden in het risicoprofiel van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening 2023 kan dit leiden tot een bijstelling van het te verwachten resultaat op de grondexploitatie.

Aan de kostenkant worden als gevolg van gunstige aanbestedingsresultaten lagere kosten verwacht voor de sloop, de bodemsanering en het bouwrijpmaken. Daar staat tegenover dat de kosten voor archeologie en explosievenonderzoek hoger uitvallen. Per saldo leidt dit tot een kostenafname van €0,3 miljoen. Hier staat een toename van plankosten tegenover van €0,4 miljoen. Een nieuwe inschatting van de doorlooptijd van de verkoop van de plots en het woonrijp maken leidt tot het beeld dat de exploitatie tenminste tot en met 2026 doorloopt. Dat is een jaar langer dan voorzien, waardoor ook de plankosten langer doorlopen. Daarnaast blijken de plankosten voor 2024 en 2025 te laag ingeschat. Per saldo nemen de kosten toe met €0,1 miljoen. In de jaarrekening 2023 wordt een nieuwe actualisatie opgenomen. Verwacht wordt dat op dat moment het bouwrijp maken van het terrein gereed is. De effecten van de parameters (kostenstijging, opbrengstendaling, langere doorlooptijd, rente) leiden tot een aanvullende afname van het planresultaat met €0,1 miljoen. Dit leidt tot een saldo contante waarde van de afname van het planresultaat van €0,7 miljoen.
Het risicoprofiel van het project wordt naar beneden bijgesteld met bijna €0,6 miljoen. Dit kan omdat er in het afgelopen halfjaar meer zekerheid is verkregen over de kosten van sloop, archeologisch onderzoek, explosievenonderzoek, bodemsanering en het bouwrijp maken. Toch blijft het risicoprofiel van het project hoog. De grondroerende werkzaamheden worden momenteel uitgevoerd en vormen traditioneel een risico; het is onzeker welke verontreinigingen zich precies in de bodem bevinden. Aan de opbrengstenkant blijft het risico ook hoog omdat de meeste plots nog verkocht moeten worden en het daardoor onzeker blijft wat de werkelijke grondopbrengst wordt. Ook voor het risicoprofiel geldt dat in de jaarrekening 2023 opnieuw de balans wordt opgemaakt

A1 Bedrijvenpark

De grondexploitatie A1 Bedrijvenpark omvat een oostelijk een westelijk deel. De activiteiten vanuit de grondexploitatie voor het oostelijk deel zijn nagenoeg gerealiseerd. Het westelijk deel verloopt volgens de planning van de grondexploitatie. Voor het westelijk deel is het bouwrijp maken afgerond en het woonrijp maken wordt naar verwachting rond de zomer afgerond. Doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies, waaronder ook de A1 locatie valt, blijft er sterke onzekerheid ten aanzien van de netcongestie. De gemeente gaat samen met de kopers, marktpartijen en netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve Energie Hub. Het risicoprofiel stijgt hierdoor naar totaal €3,4 miljoen.

Wijtenhorst Douweler Leide

Ten aan zien van de verkoop van de kavels aan de Hofmeijerskamp resteert er nog 1 kavel welke medio 2023 onder optie is. De verkoop van de Managelocatie en de Kolkmansweg zijn gestart. Het risicoprofiel, wat voornamelijk toeziet op het niet verkopen van de kavels, is daarom naar beneden bijgesteld met ruim €160.000.

Shita locatie

De ontwikkelaar is bezig met de verkoopvoorbereiding voor de Rielertuin en de bouwplannen voor de speeltuinlocatie zijn in een gevorderd stadium. Ook is de bestemmingsplanprocedure grotendeels doorlopen en is de verwachting dat deze in het derde kwartaal 2023 onherroepelijk zal worden. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld.

Tuinen van Zandweerd

Met betrekking tot de kavels in Particulier opdrachtgeverschap (PO) zijn de meeste kavels verkocht en zijn de laatste kavels onder optie. Er wordt volop gebouwd en de meeste woningen zijn al bewoond. Ook is de koopovereenkomst voor de CPO-kavel getekend. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld met €40.000. Met betrekking tot de appartementen locatie wordt nu vervolg gegeven aan de lopende uitvraag. Voor het tweede halfjaar 2023 wordt hier meer duidelijkheid over verwacht.

Steenbrugge

De grondexploitatie Steenbrugge is volop in ontwikkeling. De verkopen en het bouwrijp maken van de kavels lopen voor 2023 volgens planning. Door de relatief lange looptijd van de exploitatie en de omvang, blijven de marco economische risico’s aanwezig. Het risicoprofiel blijft daarom gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2022 (€1,55 miljoen).

Eikendal

De belangstelling voor kavels in Eikendal Noord is de laatste jaren flink aangetrokken. De afzet van de relatief grote kavels blijft echter een aandachtspunt en vormt een afzetrisico, gelet op het hogere segment en de fors gestegen bouwkosten. Van de in totaal 41 kavels in Eikendal Noord zijn er 39 verkocht en in eigendom overgedragen, van de resterende 2 kavels is er 1 in optie en voor de ander is een koopovereenkomst toegestuurd.  Voor de laatste en 4e fase van Eikendal Zuid ligt de bestemmingsplanprocedure (1e herziening) ultimo 2e kwartaal 2023. Als er geen beroep aangetekend wordt tegen het onderdeel Eikendal, is de planning om in september 2023 te starten met de verkoop van de resterende kavels. Voorbereidingen hiervoor zijn in gang gezet. De markt en civieltechnische risico’s zijn met de voortgang van het project afgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen is het risicoprofiel met €130.000 naar beneden bijgesteld.

Cluster Stadsentree

De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden. Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg heeft de raad, in de raadsvergadering van 22 maart 2023, zich in een aangenomen motie uitgesproken over reclamemasten langs de A1. De raad spreekt daarin uit dat het niet wenselijk is om reclamemasten langs de A1 te realiseren. Het niet realiseren van een reclamemast voor de grondexploitatie Teugseweg betekent dat de eerder geplande gronduitgifte (in de vorm van verhuur) niet wordt gerealiseerd. Dit maakt dat het tekort van de grondexploitatie ultimo 2022 op zal lopen naar €756.000. Met de initiatiefnemer wordt verkend in hoeverre er tot een minnelijke ontbindingsovereenkomst gekomen kan worden. Hieruit kunnen in 2023 afwikkelkosten voortkomen, waarvan de omvang nog niet in te schatten is.

Cluster Havenkwartier

Bij het Silogebied is de verwachting dat uitvraag voor de nieuwe ontwikkeling ‘De Havendame’ (voorheen Object ONE) in de tweede helft van 2023 van start zal gaan. Oplevering van ontwikkeling KOP Havenkwartier vindt naar verwachting eind 2023 plaats. Bij tegenslag tijdens uitvoering zal oplevering begin 2024 plaatsvinden.